Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!

Vrei sa inchiriezi imobile in regim hotelier [AIRBNB/BOOKING]? Iata ce trebuie sa stii

de Idei de afaceri

Cuprins

Etape legale si fiscale Codurile CAEN pentru inchirierea in regim hotelier Trebuie sa detii casa de marcat?Ce reguli se aplica pentru apartamentele inchiriate in scop turistic (Airbnb, Booking)

Inchirierea apartamentelor sau caselor in regim hotelier prin platforme precum Airbnb sau Booking a devenit o practica extrem de raspandita in Romania, atat pentru proprietarii care doresc sa obtina venituri suplimentare, cat si pentru cei care isi transforma aceasta activitate intr-un adevarat business. Cu toate acestea, dincolo de componenta comerciala si de atractivitatea financiara a acestei activitati, regimul fiscal si legal aplicabil este unul foarte specific si trebuie inteles in detaliu pentru a evita sanctiuni, impozitari suplimentare sau situatii de neconformitate.

Etape legale si fiscale

Pentru a desfasura activitatea de inchiriere in regim hotelier in mod legal, o persoana fizica trebuie sa parcurga cateva etape precise, impuse atat de legislatia fiscala, cat si de cea din domeniul turismului. Este esential ca proprietarul sa inteleaga diferentele dintre inchirierea turistica (pe termen scurt) si inchirierea obisnuita (pe termen lung), deoarece regimul fiscal difera radical.

Stabilirea tipului de activitate

Primul pas il reprezinta stabilirea regimului de impozitare, in functie de numarul de camere inchiriate. Conform Codului fiscal:

Daca sunt inchiriate maximum 5 camere, venitul se considera venit din cedarea folosintei bunurilor, nu activitate independenta.
Daca se depasesc mai mult de 5 camere, activitatea devine una independenta si necesita inregistrarea ca PFA sau ca forma juridica (de obicei SRL).

Aceste prevederi sunt reglementate expres in Art. 83 Cod fiscal, unde legea stabileste ca:

„(21) Sunt considerate venituri din cedarea folosintei bunurilor si veniturile obtinute de catre proprietar din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea.”

„(4) Veniturile realizate din inchirierea in scop turistic a unui numar de camere cuprins intre unu si 5 camere inclusiv, in cursul unui an fiscal, se determina pe baza normei anuale de venit.”

„(5) In cazul depasirii numarului de 5 camere de inchiriat in cursul anului fiscal, incepand cu anul fiscal urmator determinarea venitului net se realizeaza in sistem real…”

Obtinerea autorizatiei de functionare turistica

Pentru inchirierea in regim hotelier este obligatoriu certificatul de clasificare turistica, conform legislatiei specifice din domeniu. Fara acest certificat, activitatea este ilegala, indiferent de numarul de camere. Acesta se emite de catre Ministerul Economiei, Antreprenoriatului si Turismului.

Inregistrarea la ANAF - Declaratia unica

Proprietarul persoana fizica trebuie sa depuna Declaratia Unica (formular 212), in care declara veniturile estimate sau realizate din inchirierea turistica.

Impozitarea este astfel:

10% impozit pe norma de venit
CASS 10%, doar daca venitul depaseste plafonul de 6/12/24 salarii minime pe economie

Norma de venit se stabileste anual de ANAF si difera in functie de localitate, zona turistica, urban/rural etc. Daca inchirierea dureaza mai putin de un an, norma se ajusteaza proportional, conform art. 85 alin. (43) Cod fiscal.

Inregistrarea speciala in scopuri de TVA - Art. 317 Cod fiscal

Platformele Booking si Airbnb emit facturi pentru comisioanele lor, fiind entitati din UE. Prin urmare, proprietarul devine obligat sa obtina cod special TVA (art. 317) pentru achizitii intracomunitare. Acest cod nu transforma proprietarul intr-un platitor de TVA la toate activitatile, ci doar pentru cele intracomunitare.

Obligatii:

Depunerea Declaratiei 390 VIES
Depunerea Declaratiei 301 pentru TVA datorat in Romania prin mecanismul taxarii inverse

Reguli privind durata sederii

Durata maxima pentru inchirierea in regim turistic este „minimum 24 de ore si maximum 30 de zile” – art. 83 alin. (3) Cod fiscal.

Depasirea termenului de 30 de zile transforma inchirierea intr-una pe termen lung.

Evidenta activitatii - Fisa capacitatii de cazare

Conform Ordin ANAF nr. 398/2021, proprietarul este obligat sa completeze si sa pastreze Fisa capacitatii de cazare, care va fi verificata in eventualitatea unui control fiscal.

Gestionezi corect obligatiile fiscale?

Acceseaza nou.fisc.ro

si evalueaza daca structura ta fiscala respecta cerintele actuale.

Codurile CAEN pentru inchirierea in regim hotelier

Daca activitatea este desfasurata printr-o societate comerciala (SRL), atunci alegerea codului CAEN este cruciala. Codul CAEN trebuie sa reflecte natura reala a activitatii.

Cresterea prepelitelor japoneze

Vezi AICI detalii

Magazin Online - cum sa pornesti propria ta afacere online

Vezi AICI detalii

Criptomonede Ghid practic pentru incepatori

Vezi AICI detalii

CAEN-urile relevante sunt:

CAEN 5520 - „Facilitati de cazare pentru vacante si perioade de scurta durata” - obligatoriu pentru inchiriere in regim hotelier prin Airbnb, Booking etc.
CAEN 6820 - „Inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate” - se aplica inchirierii pe termen lung.

Trebuie sa detii casa de marcat?

Obligatia de a detine casa de marcat depinde exclusiv de modalitatea de incasare.

Conform OUG 28/1999, art. 1 alin. (1) „Operatorii economici care incaseaza, integral sau partial, cu numerar sau prin utilizarea cardurilor de credit/debit sau a substitutelor de numerar contravaloarea bunurilor livrate cu amanuntul, precum si a prestarilor de servicii efectuate direct catre populatie sunt obligati sa utilizeze aparate de marcat electronice fiscale.”

Aceasta prevedere inseamna:

Ai obligatia unei case de marcat daca incasezi numerar sau plati cu cardul fizic la fata locului.
Nu ai obligatia casei de marcat daca toate incasarile se fac prin banca, inclusiv prin platforme precum Airbnb sau Booking, care vireaza banii direct in cont.

In cazul unui SRL care incaseaza doar prin banca, printr-o agentie (care retine comisionul si vireaza diferenta), este important de stiut urmatoarele:

nu este necesara casa de marcat daca incasarile NU se fac direct de la clienti;
agentia colecteaza suma, retine comisionul, iar societatea primeste banii prin transfer bancar.

Aceasta situatie se incadreaza perfect in reglementarile privind tranzactiile fara numerar.

Ce reguli se aplica pentru apartamentele inchiriate in scop turistic (Airbnb, Booking)

Regulile aplicabile inchirierii in regim hotelier difera radical fata de inchirierea clasica. Acestea includ:

Reguli fiscale si de clasificare

Persoana fizica trebuie sa obtina:

Certificat de clasificare turistica
Declaratia Unica depusa anual
Eventual cod special TVA (art. 317)
Evidenta capacitatii de cazare

Normele de venit si impozitarea

Impozitul se calculeaza cu 10% pe norma de venit, nu pe venitul efectiv. Normele sunt diferite in functie de localitate. Pentru anul 2025:

13.500 lei/an in statiuni turistice de interes national
8.500 lei/an in statiuni turistice de interes local
19.000 lei/an in statiuni balneare

Se poate reduce norma cu 30% daca sunt indeplinite cel putin 3 criterii prevazute la art. 85 alin. (42) Cod fiscal (lipsa utilitatilor, localizare in mediul rural, materiale constructive etc.).

Limitari esentiale

O camera nu poate fi inchiriata mai mult de 30 de zile consecutive in regim turistic.
Depasirea acestui termen transforma inchirierea in inchiriere pe termen lung.
Pentru peste 5 camere inchiriate, activitatea devine independenta si necesita statut de PFA/SRL.

de Idei de afaceri
Redactia Idei de afaceri este formata dintr-un colectiv de 3 autori cu experienta in domeniile care formeaza intreaga sfera a lumii afacerilor. Ei va livreaza cele mai importante si relevante noutati.